Rambler's Top100
Портал о рынке недвижимости www.appartment.ru - новостройки, квартиры, загородная недвижимость, коммерческая недвижимость, законы о недвижимости, вопрос риелтору
Юридические аспекты
Кредит и ипотека
Страхование
Справочники
Издания о недвижимости
Архитектура и дизайн
Ипотечный калькулятор
Взять кредит в банке







Поиск по сайту
Искать
Статьи Новости Советы юриста Советы риелтора Календарь событий Форум
НовостройкиНовостройки Элитная недвижимостьЭлитная недвижимость Вторичное жильёВторичное жильё Коммерческая недвижимостьКоммерческая недвижимость ЗагородЗагород
22.06.2007 - 11.14
Доклад Ивана Гурьева
Тема: Загородный Рынок

Доклад Ивана Гурьева, директора по связям с общественностью инвестиционной группы Жилторг на познавательном пикнике в коттеджном поселке Киселево.
 

Нюансы и трудности, ожидающие покупателя дома в коттеджном поселке

Первый аспект, которому нужно уделить внимание, это непосредственно место расположения поселка. Дело в том, что сама поляна может быть идеальна . красивое место, живописные виды, но, если буквально в ста метрах, находится болото, всё лето вы будете отбиваться от комаров. Причем болото, это еще не самое худшее соседство. Таким соседом может оказаться свалка или свиноферма, запахом которой вам придется наслаждаться . Если поселок находится в низине,  необходимо проверить, нет ли на окружающих пригорках кладбища, так как весной они вымываются талыми водами, а это просто опасно для здоровья. Казалось бы, прекрасно, когда коттеджный поселок находится на берегу реки. Но это тоже чревато, ведь в верховье реки может находиться, к примеру, воинская часть, специализирующаяся на заправке ракет или, опять же, ферма, с примитивным устройством канализации. Также необходимо убедиться, что из поселка не будет слышно трассу, так как звукопоглощающие щиты, к сожалению не панацея.
Второй аспект . строительство. Необходимо убедится, готов ли застройщик  дать возможность использовать свой технадзор (если дом на стадии строительства). Это поможет Вам избежать некачественных стройматериалов, отследить качество и сроки строительства. Если же дом готов, то необходимо ознакомится с тем, какие материалы были использованы, но  лучше все же подключить к осмотру дома профессиональных строителей.
Третий аспект . инфраструктура. С одной стороны, развитая внутрипоселковая инфраструктура это удобно, но есть и в этом свой нюанс, а именно, чем шире инфраструктура поселка, тем выше абонентская плата, ведь зарплата сотрудников, амортизация, снабжение коммуникациями . всё это будет входить в абонентскую плату. Поэтому стоит настаивать на закреплении  верхней планки абонентской платы в договоре. Так же желательно получить визуализацию объектов инфраструктуры и, по возможности, включить описание основных параметров этих объектов в договор. Видение, скажем, спортивного комплекса или спа-салона у всех разное. 
Четвертый аспект . планировка поселка, общественные территории. Следует обязательно выяснить, соблюдаются ли ГОСТы и СНИПы в процессе прокладки дорог, размещении пожарных гидрантов, проложена ли ливневая канализация, как сделаны подъезды к участкам. В противном случае надзорные органы (пожарные, СЭС и т.п.) будут предъявлять претензии не к застройщикам, а к дачному кооперативу, членом которого будете являться и Вы.
Пятый аспект - коммуникации. Необходимо, чтобы все коммуникации и данные по ним были прописаны в договоре. Необходимо выяснить, получены ли все технические условия, а если не получены, то какова стадия получения. Отдельным пунктом в договор следует внести количество выделяемой электроэнергии.
Шестой . документы на землю. Важно выяснить, в собственности ли земля? Нужно узнать, в какой категории земля находится на момент покупки, будет ли осуществляться перевод, в какую категорию, с каким разрешенным видом использования? Утвержден ли генплан? Если нет, то надо знать стадию согласования и все, даже малейшие нюансы надо так же вносить в договор.
И седьмой  аспект . риск долгостроя. Такой риск возникает, когда нет средств на продолжение строительства, поэтому перед покупкой надо выяснить, кто финансирует строительство. Важно знать историю компании, первых лиц компании застройщика, историю проектов компании. Хорошо, если компания-застройщик сама управляет своими поселками, потому что тогда все недочеты ложатся на её плечи, что упрощает процесс общения с эксплуатационниками.

Доклад Дмитрия Олонкина, заместителя генерального директора инвестиционной компании Жилторг на познавательном пикнике в коттеджном поселке Киселево (15 июня).
Специфика работы девелопера за городом и стадии реализации проекта

Прежде всего, хочу провести границу между городским и загородным малоэтажным девелопментом. У каждой подотрасли своя специфика и между ними много различий.
По своему опыту работы как в городе, так и за его пределами могу сказать, что реализация малоэтажного проекта гораздо более трудоемкий и, соответственно, затратный процесс. Проще и более рентабельно возвести 20 000 метров .вертикально. на пятне в четыре гектара, чем тот же метраж, равномерно распределенный по 50-100 домовладениям на участке 20 га.
Безусловно, спроектировать одно здание проще, чем поселок. А также прокладывать и получать разрешения на коммуникациями,  вводить в эксплуатацию и управлять построенным в городе значительно легче. Добавьте к этому дополнительные затраты на перевод земель в категорию, пригодную для строительства и проживания.
Если речь идет о клубном формате коттеджных поселков (под клубными мы понимаем поселки, состоящие не более, чем из 80-90 домов с внутрепоселковой инфраструктурой), то такие проекты особенно дорогостоящие.
Что касается стадий реализации строительства и управления, то они примерно следующие. После приобретения застройщиком земли одновременно запускаются несколько процессов: проектные работы как по поселку в целом, так и по каждому дому, согласование коммуникаций (газ, электричество, очистные сооружения, вода, связь), если земля находится в непригодной для строительства и проживания категории, то инициируется процесс ее перевода в нужную категорию либо изменение разрешенного вида использования. Все эти процессы в той или иной мере являются составными частями согласования генерального плана поселка.
Пока поселок строится, мы говорим, конечно, об инвестиционных контрактах. Клиента на этой стадии справедливее называть соинвестором, нежели покупателем, т.к. он, соглашаясь с наличием некоторых рисков и участвуя в процессе строительства, в конечном итоге получает готовый продукт с более высокой стоимостью, нежели на старте проекта.
Для удобства клиентов и отсутствия лишнего удорожания проекта мы стараемся порядка 50% поселка строить и на деньги инвесторов, после чего уже .привязывать. непроданные коттеджы к оставшимся участкам и строить их самостоятельно. Для клиента это дает возможность участия в выборе расположения дома на участке и, конечно, более привлекательную стоимость.
Завершающими стадиями являются подключение поселка к магистральным коммуникациям и ввод в эксплуатацию.
После этого мы не уходим из своих поселков, а самостоятельно управляем ими, что, конечно, удобно для жителей, так как мы имеем соответствующий опыт и знаем поселок изнутри.

Доклад Тимура Колчина, главного архитектора архитектурной студии  Артбайтен на познавательном пикнике в коттеджном поселке Киселево (15 июня).     

Архитектурные тенденции в загородном строительстве

Развитие девелопмента загородной недвижимости привело к обострению конкуренции между застройщиками и их проектами.
Образ коттеджного поселка формируется местом, архитектурным решением, а также  уровнем инфраструктуры.
Некогда традиционный подход застройщика . типовые дома на практически любом пригодном земельном участке . оправдывает себя сегодня лишь в нише жилья эконом-класса. При освоении более дорогих земель и, как следствие, при создании более дорогого продукта застройщик сегодня видит конкурентные преимущества в индивидуальном подходе к архитектуре.
Об этом свидетельствует работа ведущих архитекторов над концепциями коттеджных поселков Club 20.71 (С. Скуратов), Барвиха-Хиллс (концепция ван Эгераата), Монаково (А. Цимайло), X-Park (Ю. Григорян).
Преобладание классического стиля в современных коттеджных поселках свидетельствует, на мой взгляд, не о предпочтениях покупателей (хотя это и беспроигрышный вариант при отсутствии стилевых предпочтений), а скорее о консерватизме застройщиков. Действительно, при застройке больших территорий (мега-поселки уже перестали быть редкостью) застройщики редко идут на риск в архитектуре.
Современная архитектура сегодня . наследие модерна и постмодернизма. Выплавляется особый стиль загородной архитектуры, в котором заметно и влияние западной архитектуры. Многие идеи зарубежных архитекторов (Райта в первую очередь) находят воплощение в сегодняшних подмосковных коттеджных поселках.
Стоит сказать, что плохой архитектуры не бывает, если она сделана грамотно. Вопрос же о стилевых предпочтениях оставим в стороне. Так как форма следует за функцией, то, повторюсь, именно грамотное решение и влияет в конечном итоге на образ загородного дома.
Важный момент, подчеркивающий неравнодушное отношение архитектора к проекту . использование ландшафта местности. В Киселево мы учитывали многоуровневость ландшафта. Для усиления эффекта уединенности каждого дома мы расположили дома криволинейно относительно друг друга. Учитывалась и инсоляция, и соседство разных проектов друг с другом, и удобство подъезда к дому, и наиболее рациональное использование прилегающего к дому участка.
Именно комплексное решение концепции поселка позволяет архитектору в полной мере раскрыть свой замысел. Поселок отдельно стоящих вилл, решенных в разных стилях, это совершенно иной продукт, в котором трудно увидеть цельность образа.
В целом, хочется отметить, что наиболее интересный проект с точки зрения архитектора . это тот проект, который рождается в процессе содержательного диалога с застройщиком. Именно таким стал для нас проект коттеджного поселка Киселево .
Предыдущий наш совместный проект с инвестиционной компанией Жилторг . поселок Старая Рига . представлял наше видение современной функциональной архитектуры, ограниченное условностями общей концепции старого европейского города, своего рода современное прочтение архитектуры старой Европы.

Доклад Антона Фаталибекова, директора по маркетингу инвестиционной группы Жилторг на познавательном пикнике в коттеджном поселке Киселево (15 июня)

Оптимальное инфраструктурное наполнение коттеджного поселка и
развитие Новорижского шоссе


Коттеджный поселок в современном понимании должен обладать внутренней инфраструктурой (за редким исключением, когда он расположен в непосредственной близости от муниципальных объектов инфраструктуры).

Наиболее распространенные объекты инфраструктуры в поселках (их наличие продиктовано здравым смыслом и спросом жителей):
- магазин (как правило, минимальный ассортимент с высокими ценами). Может называться мини-маркет.
- служба сервиса (дежурный сантехник и электрик, нередко в одном лице).

Кроме того, покупателям нередко предлагаются:
- аптечный пункт (без лицензии будет называться медпунктом);
- спортплощадка (реже спорткомплекс);
- бассейн . очень популярный, но не очень распространенный объект внутренней инфраструктуры;
- предприятие общественного питания (бар, ресторан, кафе). Нередко совмещается с бильярдом и пр.;
- бейби-ситтинг (на детский сад нужны лицензии со строгим регламентом согласований, поэтому это заведение может называться бейби-ситтингом, детским клубом, детским центром, центром временного пребывания несовершеннолетних () и т.д.)
- услуги консьержа.

Несмотря на то, что в настоящее время очень активно обещаются жителям самые разнообразные объекты инфраструктуры (вплоть до собственных конюшен, мини-гольфа и химчистки), до реального воплощения экзотические варианты доходят не часто.
Застройщики в этом случае идут на хитрость, оставляя строительство объектов инфраструктуры на самую последнюю очередь, когда большая часть домов уже раскуплена и оценена экономическая эффективность тех или иных объектов. Именно при оценке рентабельности отсеивается большинство экстравагантных предложений и обещаний.
Одно из исключений . ресторан в поселке Старая Рига . Открывается уже этим летом, а построен был еще вместе с первой очередью строительства домов.

У застройщика есть 2 пути создания внутренней инфраструктуры:
1. Собственная служба
2. Приглашение профессиональных операторов.
Первый путь чреват всем тем, на чем может сказаться отсутствие опыта . слабый ассортимент, плохо обученный персонал, плохая планируемость загрузки объектов.
Второй путь лучше, но профессиональные операторы интересуются высокой проходимостью,  поэтому их выбор чаще падает на мега-поселки или на большие инфраструктурные комплексы.

Также перед девелопером стоит важная задача выбора между открытостью и закрытостью внутренней инфраструктуры.
1. Открытая инфраструктура окупается быстрее и привлекательнее для профессиональных операторов, но в случае массовости объекта (скажем, бассейн или сетевой супермаркет) это вызывает протесты жителей поселка, которых смущают визиты посторонних.
2. Закрытая инфраструктура кажется в этом смысле более привлекательной для жителей поселка, но при этом они должны помнить, что на них ляжет необходимость платить увеличенные коммунальные платежи, чтобы компенсировать недозагрузку объектов.

При закрытой инфраструктуре  застройщик может все равно ради прибыли открыть (или приоткрыть ) часть объектов.

Хорошим компромиссом может стать создание открытой инфраструктуры со следующими критериями:
- наличие фейс-контроля;
- высокий ценовой сегмент;
- программа лояльности (ощутимый дисконт) и приоритетность использования для жителей поселка. (Например, поужинать в ресторане может каждый, а заказать банкет . только житель поселка или по его рекомендации).

Кроме того, желательна 1-2 изюминки в инфраструктуре . застройщик должен помнить, что именно качественно продуманная инфраструктура вместе с архитектурой и месторасположением поселка ответственна за формирование образа поселка в глазах его будущих жителей.

Среди изюминок могут быть ресторан авторской кухни (как, например, в  к/п Старая Рига ), большой спорткомплекс (как в Величе ), винный погреб и пекарня, спа-салон (в Киселево ), теннисный клуб (в Никольской Слободе), трасса для радиоуправляемых автомобилей (Club 20.71), гольф-поле ( Агаларов Естейт ), шиномонтаж и автосервис ( 7-я миля ), супремаркет Перекресток ( Дубровка ), яхт-клуб ( Аврора , Пестовская гавань ) и т.д.

При этом перегруженность объектами инфраструктуры может отпугнуть и тех, кто как раз ищет загородный стиль жизни. Чересчур развитая инфраструктура может ассоциироваться именно с городским.
 
Еще одно решение инфраструктурного наполнения . создание больших комплексов (вроде московских торгово-развлекательных центров), вынесенных за пределы того или иного поселка.
Именно таким путем пошел Инком , заявивший комплекс NovaRiga (школа, храм, магазины, сервисные службы, медицинский центр).
Тот же способ решения инфраструктурного вопроса реализуется в комплексе Павлово Подворье (Иль Патио, Ворлд Класс) . в непосредственной близости от КП Павлово .
Эта тенденция в большей степени свойственна Новорижскому шоссе, что свидетельствует об уверенности инвесторов в развитии  и перспективности данного направления.

Вообще, развитие инфраструктуры во многом зависит от направления, на котором расположен коттеджный поселок. Так, вблизи водохранилищ (по Осташковскому, Дмитровскому и Ярославскому шоссе) преобладает тема яхт-клубов, ресторанов у воды. Чуть дальше по Дмитровскому шоссе, где расположены любимые москвичами горнолыжные склоны, чаще всего преобладает спортивно-оздоровительная тематика (публика более молодая и активная).
Рублевское шоссе славится набором самых дорогих  бутиков и ресторанов, в том числе в рамках организованных коттеджных поселков.
Новорижское шоссе, обделенное инфраструктурой городов ввиду их отсутствия по трассе, в этом смысле выигрывает у других направлений как раз тем, что инфраструктура строится с нуля и на самом современном уровне (как раз исходя из потребностей жителей).
Еще одна особенность Новорижского шоссе . транспортная проходимость, которая способствует большей мобильности жителей.
Освоение инвесторами дальних земель (района Рузского водохранилища и т.д.) приведет и к возможности ехать за покупками и развлечениями не только к Москве, но и в обратную сторону.
Кроме того, есть ряд интересных исторических и культурных достопримечательностей, которыми известна Новая Рига (Новоиерусалимский монастырь, Иосифо-Волоцкий монастырь, питомник московского зоопарка в Сычево и т.д.)
На сайте коттеджного поселка Киселево функционирует интерактивная карта инфраструктуры Новорижского направления, на которой как раз и отмечены наиболее значимые объекты. Карта будет развиваться и дополняться вместе с развитием инфраструктуры направления в целом.

В целом, можно отметить, что если застройщики будут соблюдать обещанные графики строительства объектов инфраструктуры, то популярность загородного образа жизни в рамках организованных коттеджных поселков резко возрастет.


Доклад Юлии Калининой, руководителя департамента продаж инвестиционной группы Жилторг на познавательном пикнике в коттеджном поселке Киселево (15 июня)

Схемы продаж домовладений в коттеджных поселках

Сколько людей . столько мнений. Так же . сколько застройщиков . столько схем продаж домов в поселках. Но основных и наиболее распространенных пять.
1. Как правило, функциональные роли в проекте строительства и реализации коттеджного поселка распределяются следующим образом. У истоков стоит инвестор (инвесторы), который либо участвует в управлении проектом и создает для этого структуру . управляющую компанию и тогда начинает именоваться девелопером, либо не участвует и нанимает подотчетных ему управленцев со стороны. Девелопер же принимает решение о выборе подрядчика для ведения непосредственно строительства на площадке. Решение о выборе схемы продаж также принимает управляющая проектом компания.
2.  Если ресурс девелоперской компании позволяет, в ее составе создается собственный отдел продаж, который берет на себя все мероприятия, связанные с реализацией домов в поселке и последующим клиентским обслуживанием. Сотрудники такого отдела, именуемые, в зависимости от организации, брокерами, агентами, либо менеджерами по работе с клиентами занимаются показами поселка потенциальным клиентам, оказывают консультации по телефону и, в случае продажи, сопровождением клиента в процессе совершения сделки. Менеджеры отдела продаж мотивированы небольшим окладом и процентом с личных продаж. Иногда, в целях сохранения качества обслуживания клиента и после подписания договора, процент каждого менеджера делится пополам . половина выплачивается в момент подписания договора, вторая часть по окончании сделки и завершения всех выплат со стороны покупателя. Это дисциплинирует сотрудника и, что приятно для клиента, делает его более внимательным и чутким.
3.  Абсолютное же большинство застройщиков предпочитают совмещать собственный отдел продаж и сотрудничество с несколькими агентствами недвижимости . риэлторами. Такая схема позволяет осуществить больший охват потенциальных покупателей, как вниманием продавцов, так и рекламой, так как агентства самостоятельно рекламируют наиболее ликвидные проекты. Риэлторы зарабатывают определенный процент с каждой своей продажи. В зависимости от условий соглашения процентная ставка варьируется в среднем от 2,5 до 6%.
4.  Существует также условия, при которых девелопер, помимо .своих. продаж, заключает эксклюзивный договор с одним агентством. Такой подход, по общему мнению, более выгоден агентству, чем застройщику, т.к. ставит его в определенную зависимость от риэлтора и ограничивает каналы продаж. В таких случаях агентство часто имеет возможность диктовать свои условия управляющей компании.  С другой стороны, такое сотрудничество выгодно девелоперам-новичкам, которые приобретают в лице агентства опытного наставника по организации продаж и эксперта-консультанта по недвижимости. Имея опыт такой работы с агентством, в дальнейшем застройщику станет более понятна схема организации собственных продаж.
5.  Еще один способ продавать свои объекты . заключить несколько договоров с риэлторами и не тратить средств и времени на организацию своей структуры продаж. По нашему мнению, это не самое удачное решение. Во-первых .свои. менеджеры, в любом случае более подробно изучили объект продажи и смогут гораздо лучше его описать. Во-вторых, полностью полагаясь на отдачу от агентств, инвестор и девелопер оказывается опять же в зависимости от них, и выбор рычагов управления продажами и их активизации становится ограничен. Кроме того, надо понимать, что брокеры из агентств работают одновременно со многими объектами, и запомнить все нюансы каждого из них не всегда получается. Так что клиент часто получает в лучшем случае неполную информацию, в худшем . устаревшую либо вообще некорректную.


 


подписаться на новости/статьи

Источник: http://www.appartment.ru/

Ваш комментарий :
комментарии отсутствуют


Текст комментария
Ваше имя
 
 

Предложение дня

Знание - сила
Хочу выписать бывшего мужа из квартиры. Как квартиру переоформить на дочь? Как помешать мужу взять кредит? Как...
Советы юриста
ответы найдутся

Правовой аспект
Перечень документов, необходимых для оформления жилищной субсидии
Советы юриста
ответы найдутся



Интересное
Ипотечный калькулятор
Ипотечный калькулятор
Расчитайте оптимальные для Вас условия ипотечного кредита
Расчитать
Выбор банка
Выберите банк, предлагающий наиболее подходящие условия
Расчитать




<< < Июнь 2007 > >>
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930 

Рубрикатор:


Вопросы юристу
Наследование
Добрый день! У родителей мужа - двухкомнатная приватизированная квартира, в которой муж не прописан....
Прочитать ответ
Имущественные отношения и права в семье
Здравствуйте! Мой муж (детей нет, у меня своя квартира) собственник двух комнатной квартиры (41,80 к...
Прочитать ответ
Приватизация
Добрый вечер. Подскажите пожалуйста, мне с моей проблемой. Дело в том, что в 2003 году я обратилась ...
Прочитать ответ
Все вопросы
Часто задаваемые вопросы


Вопросы риелтору
Разрешение спорных ситуаций с агентством
Есть завещание на дом, но умерший не смог его оформить через регистрационную палату. Что делать?
Прочитать ответ
Сделки на вторичном рынке
Агентство недвижимости предлагает клиенту заключить договор. Какие обязательные пункты должны в нем ...
Прочитать ответ
Обмен
Можем ли мы обменять малогабаритную трехкомнатную квартиру в Бирюлево на однушку или двушку в Москве...
Прочитать ответ
Все вопросы
Часто задаваемые вопросы


 



О проекте | Реклама | Экспорт новостей и статей | Партнерская программа | Информационное сотрудничество
Rambler's Top100
Appartment.ru Copyright © 2005-2007 appartment.ru. Все права защищены.
При использовании материалов сайта ссылка на www.appartment.ru обязательна.
Яндекс.Метрика